Најчесто поставувани прашања

Генерално е добро време за рефинансирање кога хипотекарните стапки се 2% пониски од сегашната стапка на вашиот заем.Тоа може да биде остварлива опција дури и ако разликата во каматната стапка е само 1% или помалку.Секое намалување може да ги намали вашите месечни плаќања за хипотека.Пример: Вашата исплата, без даноци и осигурување, би била околу 770 УСД на заем од 100.000 УСД со 8,5%;ако стапката се намали на 7,5%, вашата исплата тогаш би била 700 долари, сега заштедувате 70 долари месечно.Вашите заштеди зависат од приходите, буџетот, износот на заемот и промените на каматните стапки.Вашиот доверлив заемодавач може да ви помогне да ги пресметате вашите опции.

Поен е процент од износот на заемот, или 1-поен = 1% од заемот, така што еден поен на заем од 100.000 долари е 1.000 долари.Поените се трошоци што треба да му се платат на заемодавачот за да добие хипотекарно финансирање под одредени услови.Попустите се такси што се користат за намалување на каматната стапка на хипотекарниот заем со плаќање на дел од оваа камата однапред.Заемодавачите може да се однесуваат на трошоците во однос на основните поени во стотинки од процентот, 100 базични поени = 1 поен или 1% од износот на заемот.

Да, ако планирате да останете во имотот најмалку неколку години.Плаќањето поени за попуст за да се намали каматната стапка на заемот е добар начин да се намали потребната месечна исплата на заемот и евентуално да се зголеми износот на заемот што можете да си го дозволите да го позајмите.Меѓутоа, ако планирате да останете во имотот само една или две години, вашите месечни заштеди можеби нема да бидат доволни за да ги надоместите трошоците за попустните поени што сте ги платиле однапред.

Годишната процентуална стапка (APR) е каматна стапка што ги одразува трошоците за хипотека како годишна стапка.Оваа стапка најверојатно ќе биде повисока од наведената стапка на банкнота или објавената стапка на хипотеката, бидејќи ги зема предвид бодовите и другите кредитни трошоци.APR им овозможува на купувачите на станови да споредуваат различни видови хипотеки врз основа на годишните трошоци за секој заем.APR е дизајниран да ја измери „вистинската цена на заемот“.Создава рамноправно поле за игра за заемодавачите.Тоа ги спречува заемодавачите да рекламираат ниска стапка и да кријат такси.
АПР не влијае на вашите месечни плаќања.Вашите месечни исплати се строго во функција на каматната стапка и должината на заемот.
Бидејќи пресметките на APR се вршат од различните различни такси што ги наплаќаат заемодавачите, заемот со понизок APR не е нужно подобра стапка.Најдобар начин да се споредат заемите е да побарате од заемодавачите да ви дадат добра проценка на нивните трошоци за истиот тип на програма (на пр. 30-годишна фиксна) со иста каматна стапка.Потоа можете да ги избришете надоместоците што се независни од заемот, како што се осигурување на сопственици на куќи, надоместоци за сопственост, надоместоци за зачувување, адвокатски такси итн. Сега соберете ги сите надоместоци за заемот.Заемодавачот кој има пониски надоместоци за заем има поевтин заем од давателот со повисоки провизии за заем.
Следниве такси обично се вклучени во АПР:
Поени - и поени за попуст и точки за потекло
однапред платена камата.Платената камата од датумот на затворање на заемот до крајот на месецот.
Провизија за обработка на заемот
Надоместок за преземање
Надоместок за изработка на документи
Приватна хипотека-осигурување
Надоместок за зачувување
Следниве такси вообичаено не се вклучени во АПР:
Наслов или апстрактна такса
Адвокатска такса за заемопримачот
Надоместоци за инспекција на домот
Надоместок за снимање
Даноци за трансфер
Кредитен извештај
Надоместок за проценка

Стапките на хипотека може да се менуваат од денот кога ќе аплицирате за заем до денот кога ќе ја затворите трансакцијата.Ако каматните стапки нагло се зголемат за време на процесот на аплицирање, тоа може неочекувано да го зголеми плаќањето на хипотеката на заемопримачот.Затоа, заемодавачот може да му дозволи на заемопримачот да ја „заклучи“ каматната стапка на заемот гарантирајќи ја таа стапка за одреден временски период, често 30-60 дена, понекогаш и за плаќање.

Подолу е листа на документи кои се потребни кога аплицирате за хипотека.Сепак, секоја ситуација е уникатна и можеби ќе треба да обезбедите дополнителна документација.Значи, доколку ви се побараат повеќе информации, бидете кооперативни и дајте ги бараните информации што е можно поскоро.Тоа ќе помогне да се забрза процесот на аплицирање.
Вашиот имот
Копија од потпишаниот договор за продажба, вклучувајќи ги сите возачи
Потврда на депозитот што го ставивте на домот
Имиња, адреси и телефонски броеви на сите вклучени агенти, градежници, осигурителни агенти и адвокати
Копија од листот со оглас и правен опис доколку е достапен (ако имотот е владение, ве молиме наведете декларација за владение, подзаконски акти и најнов буџет)
Вашиот приход
Копии од вашите никулци за плаќање за последниот период од 30 дена и од година до датум
Копии од вашите формулари W-2 во последните две години
Имиња и адреси на сите работодавци за последните две години
Писмо во кое се објаснуваат какви било празнини во вработувањето во изминатите 2 години
Работна виза или зелена карта (копија напред и назад)
Ако сте самовработени или добивате провизија или бонус, камати/дивиденди, приход од изнајмување:
Обезбедете целосни даночни пријави за последните две години ПЛУС извештај за добивката и загубата од годината до датумот (ве молиме наведете целосна даночна пријава вклучувајќи ги приложените распореди и извештаи. Доколку сте поднеле продолжување, ве молиме доставете копија од продолжувањето.)
K-1 за сите партнерства и S-Corporations во последните две години (ве молиме проверете го повторно вашето враќање. Повеќето K-1 не се прикачени на 1040.)
Пополнети и потпишани Федерално партнерство (1065) и/или даночни пријави на корпоративни приходи (1120) вклучувајќи ги сите распореди, изјави и додатоци за последните две години.(Потребно е само ако вашата сопственичка позиција е 25% или поголема.)
Ако користите алиментација или поддршка за деца за да се квалификувате:
Обезбедете развод за развод/судски налог во кој се наведува износот, како и доказ за прием на средства за минатата година
Ако добивате приход од социјално осигурување, бенефиции за попреченост или VA:
Обезбедете писмо за награда од агенција или организација
Извор на средства и авансно плаќање
Продажба на вашиот постоечки дом - обезбедете копија од потпишаниот договор за продажба на вашето тековно живеалиште и изјава или договор за оглас ако не е продаден (при затворањето, исто така мора да доставите порамнување/Завршна изјава)
Фондови за штедење, проверка или пазар на пари - дајте копии од банкарските изводи за последните 3 месеци
Акции и обврзници - обезбедете копии од вашата изјава од вашиот брокер или копии од сертификати
Подароци - Доколку се затвори дел од вашата готовина, дајте изјава за подарок и доказ за прием на средства
Врз основа на информациите што се појавуваат на вашата апликација и/или на вашиот кредитен извештај, можеби ќе треба да поднесете дополнителна документација
Долг или обврски
Подгответе листа на сите имиња, адреси, броеви на сметки, салда и месечни плаќања за сите тековни долгови со копии од последните три месечни извештаи
Вклучете ги сите имиња, адреси, броеви на сметки, салда и месечни плаќања за имателите на хипотека и/или сопствениците за последните две години
Ако плаќате алиментација или издршка за дете, вклучете брачна спогодба/судски налог со наведување на условите на обврската
Проверете за да ги покриете надоместоците за аплицирање

Кредитното бодување е систем што го користат доверителите за да помогнат да одредат дали да ви дадат кредит.Информациите за вас и вашите кредитни искуства, како што се вашата историја на плаќање сметки, бројот и видот на сметките што ги имате, задоцнетите плаќања, активностите за наплата, неподмирениот долг и возраста на вашите сметки, се собираат од вашата кредитна апликација и вашиот кредит извештај.Со помош на статистичка програма, доверителите ја споредуваат оваа информација со кредитното работење на потрошувачите со слични профили.Систем за бодување на кредити доделува поени за секој фактор што помага да се предвиди кој е најверојатно да го врати долгот.Вкупниот број поени -- кредитен рејтинг -- помага да се предвиди колку сте кредитоспособни, односно колку е веројатно дека ќе го вратите заемот и ќе ги извршите плаќањата кога ќе доспеат.

Најраспространетите кредитни оценки се FICO резултати, кои беа развиени од Fair Isaac Company, Inc. Вашиот резултат ќе падне помеѓу 350 (висок ризик) и 850 (низок ризик).

Бидејќи вашиот кредитен извештај е важен дел од многу системи за бодување на кредити, многу е важно да бидете сигурни дека е точен пред да поднесете апликација за кредит.За да добиете копии од вашиот извештај, контактирајте со трите главни агенции за известување за кредити:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (порано TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Транс унија: (800) 916-8800
Овие агенции може да ви наплатат до 9,00 УСД за вашиот кредитен извештај.

Имате право да добивате по еден бесплатен кредитен извештај на секои 12 месеци од секоја од националните компании за известување за потрошувачки кредити - Equifax, Experian и TransUnion.Овој бесплатен кредитен извештај може да не го содржи вашиот кредитен резултат и може да се побара преку следната веб-страница: https://www.annualcreditreport.com

Моделите на кредитно бодување се сложени и често се разликуваат помеѓу доверителите и за различни видови кредити.Ако еден фактор се промени, вашиот резултат може да се промени - но подобрувањето генерално зависи од тоа како тој фактор се поврзува со другите фактори што ги разгледува моделот.Само доверителот може да објасни што може да го подобри вашиот резултат според конкретниот модел што се користи за оценување на вашата кредитна апликација.
Сепак, моделите за бодување генерално ги оценуваат следните видови информации во вашиот кредитен извештај

Историјата на плаќање обично е значаен фактор.Веројатно е дека вашиот резултат ќе биде негативно погоден ако сте платиле сметки доцна, сте имале сметка упатена на наплата или сте прогласиле банкрот, ако таа историја се рефлектира на вашиот кредитен извештај.

Многу модели на бодување го оценуваат износот на долгот што го имате во споредба со вашите кредитни лимити.Ако износот што го должите е блиску до вашиот кредитен лимит, тоа веројатно ќе има негативен ефект врз вашиот резултат.

Општо земено, моделите ја земаат предвид должината на вашата кредитна евиденција.Недоволната кредитна историја може да има ефект врз вашиот резултат, но тоа може да се надомести со други фактори, како што се навремени плаќања и ниски салда.

Многу модели на бодување размислуваат дали сте аплицирале за кредит неодамна со гледање на „истраги“ на вашиот кредитен извештај кога аплицирате за кредит.Ако неодамна сте аплицирале за премногу нови сметки, тоа може негативно да влијае на вашиот резултат.Сепак, не се бројат сите прашања.Барањата од доверителите кои ја следат вашата сметка или ги разгледуваат кредитните извештаи за да направат „претскринирани“ понуди за кредити не се бројат.

Иако генерално е добро да имате воспоставено кредитни сметки, премногу сметки на кредитни картички може да имаат негативен ефект врз вашиот резултат.Покрај тоа, многу модели го земаат предвид типот на кредитни сметки што ги имате.На пример, според некои модели на бодување, заемите од финансиските компании може негативно да влијаат на вашиот кредитен рејтинг.
Моделите за бодување може да се засноваат на повеќе од само информации во вашиот кредитен извештај.На пример, моделот може да ги земе предвид и информациите од вашата апликација за кредит: вашата работа или професија, должината на вработувањето или дали имате дом.
За да го подобрите вашиот кредитен рејтинг според повеќето модели, концентрирајте се на навремено плаќање на сметките, плаќање на неподмирените салда и не преземање нов долг.Веројатно ќе биде потребно извесно време за значително да го подобрите вашиот резултат.

Проценка е проценка на објективната пазарна вредност на имотот.Тоа е документ што генерално се бара (во зависност од програмата за заем) од заемодавачот пред одобрувањето на заемот за да се осигура дека износот на хипотекарниот заем не е поголем од вредноста на имотот.Проценката ја врши „Проценител“ обично лиценциран професионалец од државата кој е обучен да дава стручни мислења во врска со вредноста на имотот, неговата локација, удобности и физички услови.

На конвенционална хипотека, кога вашиот аванс е помал од 20% од куповната цена на домашните хипотекарни заемодавачи обично бараат да добиете Приватно хипотекарно осигурување (PMI) за да ги заштитите во случај да не ја платите вашата хипотека.Понекогаш можеби ќе треба да платите до 1-годишна премии за PMI при затворањето што може да чини неколку стотици долари.Најдобар начин да го избегнете овој дополнителен трошок е да направите аванс од 20% или да прашате за други опции за програмата за заем.

Имотот е официјално префрлен од продавачот кај вас на „Затворање“ или „Финансирање“.

При затворањето, сопственоста на имотот официјално се пренесува од продавачот на вас.Ова може да вклучи вас, продавачот, агентите за недвижности, вашиот адвокат, полномошникот на заемодавачот, претставниците на фирмата за сопственост или чувар, службеници, секретари и друг персонал.Може да имате адвокат да ве застапува ако не можете да присуствувате на завршниот состанок, т.е. ако сте надвор од државата.Затворањето може да потрае од 1 час до неколку, во зависност од клаузулите за непредвидени ситуации во понудата за купување или која било зачувана сметка што треба да се постави.

Повеќето документи при затворање или порамнување се вршат од адвокати и професионалци за недвижнини.Може или не може да бидете вклучени во некои од завршните активности;зависи од тоа со кого работиш.

Пред затворањето, треба да извршите финална проверка или „прошетка“ за да се осигурате дека се извршени бараните поправки, а предметите договорени да останат во куќата се таму, како што се завеси, уреди за осветлување итн.

Во повеќето држави порамнувањето се комплетира со наслов или фирма за зачувување во која ги препраќате сите материјали и информации плус соодветните благајнички чекови за да може фирмата да ја изврши потребната исплата.Вашиот претставник ќе му го достави чекот на продавачот, а потоа ќе ви ги даде клучевите.

Вовед
Оваа тема содржи информации за хипотекарниот заем со повисока цена, вклучувајќи:
· Дефиниција на HPML
· Барања за заем за HPML

Дефиниција на HPML
Општо земено, хипотекарниот заем со повисока цена е оној со годишна процентуална стапка, или APR, повисока од референтната стапка наречена Просечна стапка на примарна понуда.

Просечната стапка на примарна понуда (APOR) е годишна процентуална стапка која се заснова на просечните каматни стапки, надоместоци и други услови за хипотеки што им се нудат на висококвалификувани заемопримачи.

Вашата хипотека ќе се смета за хипотекарен заем со повисока цена ако APR е одреден процент повисок од APOR во зависност од тоа каков тип на заем имате:
· Хипотеки со прво залог: APR е 1,5 процентни поени или повеќе повисок од APOR.
· Џамбо заем: APR е 2,5 процентни поени или повеќе повисок од APOR
· Хипотеки со подредено залог (второ право): АПР на оваа хипотека е 3,5 процентни поени или повеќе од APOR

Барања за заем HPML
Хипотекарниот заем со повисока цена ќе биде поскап од хипотеката со просечни услови.Затоа, вашиот заемодавач ќе мора да преземе дополнителни чекори за да се увери дека можете да го вратите заемот и нема да го вратите обврските.Вашиот заемодавач можеби ќе треба:
· Добијте целосна внатрешна проценка од лиценциран или овластен проценител
·Обезбедете втора проценка на вашиот дом бесплатно, доколку е „Превртен“ дом
· Во многу случаи, одржувајте сметка за зачувување најмалку пет години

Вовед
Оваа тема содржи информации за ATR Правило и Квалификувана хипотека, вклучувајќи:
· Што е правило ATR?
· Видови заеми ослободени од Квалификувана хипотека

Што е правилото ATR?

Правилото за способност за отплата е разумно и добронамерно определување од повеќето хипотекарни заемодавачи за да направат да можете да го вратите заемот.

Според правилото, заемодавачите генерално мора да ги откријат, разгледаат и документираат приходите, средствата, вработувањето, кредитната историја и месечните трошоци на заемопримачот.Заемодавачите не можат само да користат воведна или „закачка“ стапка за да дознаат дали заемопримачот може да отплати заем.На пример, ако хипотеката има ниска каматна стапка која се зголемува во подоцнежните години, заемодавачот треба да вложи разумни напори за да открие дали заемопримачот може да плати и повисока каматна стапка.
Еден начин на кој заемодавачот може да го следи правилото за способност за отплата е со правење „Квалификувана хипотека“.

Видови заеми се ослободени од Квалификуваната хипотека
· Период „само за камата“, кога ја плаќате само каматата без да ја платите главницата, што е износот на пари што сте го позајмиле.
· „Негативна амортизација“ која може да дозволи вашата главнина на заемот да се зголемува со текот на времето, иако плаќате.
· „Балон плаќања“ кои се поголеми од вообичаените плаќања на крајот на рокот на заемот.Терминот на заемот е должината на времето во кое треба да се врати вашиот заем.Имајте предвид дека плаќањата со балон се дозволени под одредени услови за заеми дадени од мали кредитори.
· Услови за заем кои се подолги од 30 години.

Обврзниците за верност се дизајнирани да ги заштитат нивните осигуреници од каква било загуба што се јавува како резултат на штетни или измамнички дејствија од страна на посебно назначените страни.Во повеќето случаи, обврзниците за верност се користат за заштита на корпорациите од постапките на нечесните вработени.
И покрај фактот дека тие се нарекуваат обврзници, обврзниците за верност се навистина еден вид полиса за осигурување за бизнисите/работодавачите, кои ги осигуруваат од претрпени загуби кои произлегуваат од вработените (или клиентите) кои намерно предизвикуваат штета на бизнисот.Тие ги покриваат сите дејствија кои несоодветна финансиска корист имаат вработениот или намерно му наштетуваат финансиски на бизнисот.Не може да се тргува со обврзници за верност и не се акумулира камата како обичните обврзници.
 
Резиме
Обврзниците за верност ги штитат нивните осигуреници од злонамерни и штетни дела извршени од вработени или клиенти.
Постојат два вида обврзници за верност: обврзници од прва страна (кои ги штитат компаниите од штетни дејствија од страна на вработените или клиентите) и обврзници од трета страна (кои ги штитат компаниите од штетните дејствија на работниците со договор).
Обврзниците се корисни бидејќи се дел од стратегијата за управување со ризик на компанијата, заштита на компанијата од дејствија кои негативно би влијаеле на нивните средства.

Обврзниците покриваат многу исти работи кои се покриени со основни полиси за осигурување од криминал, како што се провални кражби и кражби, но покриваат и работи што овие полиси можеби не ги опфаќаат.Ова вклучува работи како што се измама, фалсификување, проневера и многу други злосторства на „белата јака“ што можат да ги извршат вработените во финансиските институции и големите компании.

Домашен капитален заем - исто така познат како капитален заем, заем на рата за домашен капитал или втора хипотека - е вид на потрошувачки долг.Заемите со капитал за дом им овозможуваат на сопствениците на куќи да позајмуваат во однос на капиталот во нивниот дом.Износот на заемот се заснова на разликата помеѓу моменталната пазарна вредност на домот и доспеаното салдо на хипотеката на сопственикот на куќата.Заемите со капитал за домови имаат тенденција да бидат со фиксна стапка, додека типичната алтернатива, кредитните линии за домашен капитал (HELOC), обично имаат променливи стапки.

КЛУЧНИ МЕДИЦИИ:
Заемот за домашен капитал, исто така познат како „заем на рата за домашен капитал“ или „втора хипотека“, е еден вид потрошувачки долг.
Заемите со капитал за дом им овозможуваат на сопствениците на куќи да позајмуваат во однос на капиталот во нивната резиденција.
Износите на станбениот капитал се засноваат на разликата помеѓу моменталната пазарна вредност на домот и доспеаното салдо на хипотека.
Домашните капитални кредити доаѓаат во две варијанти - заеми со фиксна стапка и кредитни линии за домашен капитал (HELOCs).
Заемите за домашен капитал со фиксна стапка обезбедуваат една паушална сума, додека HELOC на заемопримачите им нудат револвинг кредитни линии.

Во одложена трансакција за финансирање, можете веднаш да земете готовина на имот за да ги покриете куповната цена и трошоците за затворање за имот што претходно сте го купиле со готовина..Ова ви овозможува да ја имате предноста да бидете купувач во готовина и да им дадете на продавачите шанса да знаат дека трансакцијата ќе се затвори, истовремено давајќи ви можност да добиете хипотека набргу потоа за да избегнете да ги врзувате сите ваши заштеди во вашата куќа.

Можете да размислите за одложеното финансирање како начин да си ја дадете предноста во преговарањето што доаѓа заедно со плаќањето во готовина за домот, а сепак да си ја дадете долгорочната финансиска флексибилност што ја овозможува месечните плаќања на хипотека наместо да си направите „куќа“. сиромашен“.

Зачувани сметки се оние сметки што заемодавците ги поставуваат за да соберат „напред“ пари од вас кога ќе подигнете хипотека за да ги покриете идните трошоци како што се даноците на имот и осигурувањето.Заемодавачите сакаат да ги постават овие заробени сметки, бидејќи тогаш се сигурни дека даноците на имот и осигурувањето ќе бидат платени навреме, бидејќи тие ќе ги чуваат парите и ќе ги платат овие трошоци за вас.

Вредноста на изнајмувањето е критична за купување на инвестициски имот.Како тогаш можеме да ја одредиме вредноста на изнајмувањето?Следниве веб-локации може да ви помогнат.
Не е потребно најавување, бесплатно.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Најчесто се користат горенаведените две веб-страници.Тие имаат најголем инвентар, најголем сообраќај на локацијата и нудат услуги кои го одведуваат сопственикот од маркетинг до наплата на изнајмување.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Официјална веб-страница на КАНЦЕЛАТА ЗА РАЗВОЈ НА ПОЛИТИКИ И ИСТРАЖУВАЊЕ.

Тие три веб-страници погоре треба да бидат доволни за да ја знаете проценетата пазарна кирија.
Сепак, ова е само за ваша референца, доколку приходот од изнајмување ќе се користи за квалификуван приход, сè уште може да биде потребен извештај за проценка или договор за закуп.

Конвенционалните заеми ги ограничуваат барањата за сооднос DTI/ Резерви/ LTV/ Кредитна состојба.Општо земено, повеќето од заемопримачите може да се квалификуваат за конвенционален заем со повисок приход и кредитен резултат.Додека за некои заемопримачи, нивниот приход е помал или има различни видови на приход, што резултира со лоши даночни пријави;Заемите на Фани Меј можеби нема да ги прифатат овие типови ако станат хипотекарни заеми.
Во овие случаи, може да се обидете да дознаете некој хипотекарски заемодавач кој обезбедува производи што не се QM.AAA Lendings сега обезбедува банкарски извод, Platinum Jumbo, готовински тек на инвеститорите (Нема потреба од информации за вработување, нема потреба од DTI), намалување на средствата и странски национални програми.Секој може да најде соодветен производ со ниска цена и најдобра цена.
Еве неколку примери на благодарни сценарија неодамна:
Инвеститори во недвижнини со повеќе имоти, вклучително и станови без гаранција.---- Паричниот тек на инвеститорите
Самовработен заемопримач со одличен кредит чиј приход е наведен во нивната даночна пријава нема да ги квалификува за луксузниот дом што можат да си го дозволат.----Само извод од банка
Падна ситуација кога заемопримачот беше само две години надвор од запленувањето.---- Платинум Џамбо
Заемопримачот го продал својот мултимилионски бизнис, а потоа го нашол домот од соништата, но немал извор на приход за документирање.---- Исцрпување на имотот