ЛИБОР, некогаш најважниот број на финансиските пазари, ќе исчезне од историјата по јуни 2023 година и повеќе нема да се користи за одредување цени на кредити.

Почнувајќи од 2022 година, многу кредити со променлива каматна стапка на хипотекарните заемодаватели се врзани за индекс - SOFR.

Како SOFR влијае на флуктуирачките каматни стапки на кредитите? Зошто SOFR треба да се користи наместо LIBOR?

Во оваа статија ќе објасниме што точно е SOFR и кои се главните области на загриженост при пресметување на прилагодливите каматни стапки.

 

Хипотекарни кредити со променлива каматна стапка (ARM)

Со оглед на моменталните високи каматни стапки, многу луѓе се одлучуваат за кредити со променлива каматна стапка, познати и како ARM (хипотеки со променлива каматна стапка).

Терминот „прилагодлива“ значи дека каматната стапка се менува во текот на годините на отплата на кредитот: се договара фиксна каматна стапка за првите неколку години, додека каматната стапка за преостанатите години се прилагодува во редовни интервали (обично на секои шест месеци или една година).

На пример, ARM 5/1 значи дека каматната стапка е фиксна за првите 5 години од отплатата и се менува секоја година потоа.

Сепак, за време на фазата на лебдење, прилагодувањето на каматната стапка е исто така ограничено (caps), на пр. 5/1 ARM обично е проследено со трицифрен број 2/1/5.

·Бројот 2 се однесува на почетното ограничување за прилагодување на каматата (почетно ограничување за прилагодување). Ако вашата почетна каматна стапка за првите 5 години е 6%, ограничувањето во шестата година не може да надмине 6% + 2% = 8%.

·Бројот 1 се однесува на ограничувањето за секое прилагодување на каматната стапка освен за првото (ограничување за последователни прилагодувања), односно максимум 1% за секое прилагодување на каматната стапка почнувајќи од 7-та година.

·5-ката се однесува на горната граница за прилагодувања на каматните стапки во текот на целиот рок на кредитот (долг лимит за прилагодување на доживотно време), односно каматната стапка не смее да надмине 6% + 5% = 11% во текот на 30 години.

Бидејќи пресметките на ARM се комплицирани, заемопримачите кои не се запознаени со ARM честопати имаат тенденција да паднат во дупка! Затоа, многу е важно заемопримачите да разберат како да ја пресметаат варијабилната каматна стапка.

 

Кои се главните области на загриженост на SOFR при пресметување на флуктуирачката каматна стапка?

За ARM со каматна стапка од 5/1, фиксната каматна стапка за првите 5 години се нарекува почетна стапка, а каматната стапка што започнува од 6-тата година е целосно индексираната каматна стапка, која се пресметува со индекс + маргина, каде што маргината е фиксна, а индексот е генерално 30-дневниот просечен SOFR.

Со маргина од 3% и моментален 30-дневен просек на SOFR од 4,06%, каматната стапка во 6-тата година би изнесувала 7,06%.

Што точно претставува овој SOFR индекс? Да почнеме со тоа како настануваат кредитите со променлива каматна стапка.

Во Лондон во 1960-тите, кога инфлацијата вртоглаво растеше, ниедна банка не беше подготвена да дава долгорочни заеми со фиксни каматни стапки бидејќи беа во услови на растечка инфлација и постоеше значителен ризик за зголемување на каматните стапки.

За да го решат овој проблем, банките создадоа кредити со прилагодлива каматна стапка (ARM).

На секој датум на ресетирање, поединечните членови на синдикатот ги агрегираат своите соодветни трошоци за позајмување како референца за стапката на ресетирање, прилагодувајќи ја наплатената каматна стапка за да ги одрази трошоците за средства.

И референтната стапка за оваа ресетирана стапка е LIBOR (Лондонска меѓубанкарска понудена стапка), за која често слушате - индексот на кој постојано се упатува во минатото при пресметување на прилагодливи каматни стапки.

До 2008 година, за време на финансиската криза, некои банки не беа спремни да понудат повисоки каматни стапки за кредитирање за да ја прикријат сопствената криза со финансирањето.

Ова ги разоткри главните слабости на LIBOR: LIBOR беше широко критикуван поради тоа што нема реална трансакциска основа и дека лесно се манипулира. Оттогаш, побарувачката за задолжување меѓу банките нагло опадна.

Како одговор на ризикот од исчезнување на LIBOR, Федералните резерви го формираа Комитетот за алтернативни референтни стапки (ARRC) во 2014 година за да најдат нова референтна стапка што ќе го замени LIBOR.

По три години работа, ARRC официјално ја избра стапката за обезбедено прекуноќно финансирање (SOFR) како заменска стапка во јуни 2017 година.

Бидејќи SOFR се базира на прекуноќната каматна стапка на пазарот на репо обврзници поддржан од државни обврзници, речиси и да нема кредитен ризик; и се пресметува со користење на цената на трансакцијата, што ја отежнува манипулацијата; покрај тоа, SOFR е најтргуваниот тип на пазарот на пари, што најдобро може да го одрази нивото на каматните стапки на пазарот на финансирање.

Затоа, почнувајќи од 2022 година, SOFR ќе се користи како стандард за одредување на цените на повеќето кредити со флуктуирачка каматна стапка.

 

Кои се придобивките од хипотекарен кредит со променлива каматна стапка?

Федералните резерви моментално се во циклус на зголемување на каматните стапки, а 30-годишните фиксни хипотекарни каматни стапки се на високо ниво.

Сепак, ако инфлацијата значително се намали, Федералните резерви ќе влезат во циклус на намалување на каматните стапки, а хипотекарните каматни стапки ќе се вратат на нормални нивоа.

Доколку пазарните каматни стапки се намалат во иднина, заемопримачите можат ефикасно да ги намалат трошоците за отплата и да имаат корист од пониски каматни стапки без да мора да рефинансираат со избирање на кредит со променлива каматна стапка.

Покрај тоа, кредитите со променлива каматна стапка обично имаат пониски каматни стапки за време на периодот на обврска од другите кредити со фиксен рок и релативно пониски месечни плаќања однапред.

Значи, во сегашната ситуација, кредит со променлива каматна стапка би бил добар избор.