ЛИБОР, некогаш најважниот број на финансиските пазари, ќе исчезне од историјата по јуни 2023 година и повеќе нема да се користи за цени на заемите.

Почнувајќи од 2022 година, многу заеми со прилагодлива стапка на хипотекарните заемодавци се врзани за индексот - SOFR.

Како SOFR влијае на флуктуирачките стапки на заемите?Зошто треба да се користи SOFR наместо LIBOR?

Во оваа статија ќе објасниме што точно е SOFR и кои се главните области на загриженост при пресметувањето на прилагодливите каматни стапки.

 

Хипотекарни заеми со прилагодлива стапка (ARM)

Со оглед на сегашните високи каматни стапки, многу луѓе се одлучуваат за заеми со прилагодлива стапка, познати и како АРМ (хипотеки со прилагодлива стапка).

Терминот „прилагодлива“ значи дека каматната стапка се менува во текот на годините на отплата на заемот: се договара фиксна каматна стапка за првите неколку години, додека каматната стапка за преостанатите години повторно се прилагодува во редовни интервали (обично на секои шест месеци или една година).

На пример, 5/1 АРМ значи дека каматната стапка е фиксна за првите 5 години од отплатата и се менува секоја година потоа.

За време на флуктуирачката фаза, сепак, прилагодувањето на каматната стапка е исто така ограничено (caps), на пр. 5/1 ARM обично е проследено со трицифрениот број 2/1/5.

·2 се однесува на почетното ограничување за прилагодување на каматата (почетно приспособување капа).Ако вашата почетна каматна стапка за првите 5 години е 6%, ограничувањето во шестата година не може да надмине 6% + 2% = 8%.

·1 се однесува на ограничувањето за секое прилагодување на каматната стапка освен првото (капило за последователни прилагодувања), односно максимум 1% за секое прилагодување на каматната стапка почнувајќи од 7-та година.

·5-то се однесува на горната граница за прилагодување на каматните стапки во текот на целиот рок на заемот (доживотно прилагодување ограничување), односно каматната стапка не смее да надмине 6% + 5% = 11% за 30 години.

Бидејќи пресметките на АРМ се комплицирани, должниците кои не се запознаени со АРМ честопати паѓаат во дупка!Затоа, многу е важно заемопримачите да разберат како да ја пресметаат променливата каматна стапка.

 

Кои се главните области на загриженост SOFR при пресметување на флуктуирачката стапка?

За 5/1 АРМ, фиксната каматна стапка за првите 5 години се нарекува почетна стапка, а каматната стапка која започнува во 6-та година е целосно индексирана каматна стапка, која се пресметува со индекс + маржа, каде што маржата е фиксен и индексот е генерално 30-дневниот просечен SOFR.

Со маржа од 3% и тековен просечен SOFR за 30 дена е 4,06%, каматната стапка во 6-тата година би била 7,06%.

Што точно е овој SOFR индекс?Да почнеме со тоа како се појавуваат заемите со прилагодлива стапка.

Во Лондон во 1960-тите, кога инфлацијата вртоглаво растеше, ниту една банка не беше подготвена да дава долгорочни заеми со фиксни стапки бидејќи беа во средина на растечка инфлација и имаше значителен нагорен ризик за каматните стапки.

За да го решат овој проблем, банките создадоа заеми со прилагодлива стапка (АРМ).

На секој датум на ресетирање, поединечните членови на синдикатот ги собираат нивните соодветни трошоци за позајмување како референца за стапката на ресетирање, прилагодувајќи ја каматната стапка што се наплатува за да ги одразува трошоците на средствата.

А референцата за оваа стапка на ресетирање е LIBOR (London Interbank Offered Rate), за која често слушате - индексот што постојано се повикувал во минатото при пресметување на прилагодливите каматни стапки.

Сè до 2008 година, за време на финансиската криза, некои банки не сакаа да цитираат повисоки каматни стапки за да ја прикријат сопствената криза за финансирање.

Ова ги изложи главните слабости на ЛИБОР: ЛИБОР беше широко критикуван дека нема вистинска основа за трансакции и лесно се манипулира.Оттогаш, побарувачката за задолжување меѓу банките нагло опадна.

Како одговор на ризикот од исчезнување на LIBOR, Федералните резерви формираа Комитет за алтернативни референтни стапки (ARRC) во 2014 година за да најде нова референтна стапка која ќе го замени LIBOR.

По три години работа, ARRC официјално ја избра стапката на финансирање преку ноќ (SOFR) за замена во јуни 2017 година.

Бидејќи SOFR се заснова на стапката преку ноќ на репо-пазарот поддржан од Министерството за финансии, речиси и да нема кредитен ризик;и се пресметува со помош на цената на трансакцијата, што ја отежнува манипулацијата;исто така, SOFR е најтргуваниот тип на пазарот на пари, што најдобро може да го одрази нивото на каматните стапки на пазарот за финансирање.

Затоа, почнувајќи од 2022 година, SOFR ќе се користи како стандард за одредување на цените на повеќето заеми со променлива стапка.

 

Кои се придобивките од хипотекарниот заем со прилагодлива стапка?

Федералните резерви во моментов се во циклус на зголемување на каматите и 30-годишните фиксни стапки на хипотека се на високо ниво.

Меѓутоа, ако инфлацијата значително се намали, Федералните резерви ќе влезат во циклус на намалување на каматните стапки и стапките на хипотеките ќе се вратат на нормални нивоа.

Доколку пазарните каматни стапки се намалат во иднина, заемопримачите можат ефективно да ги намалат трошоците за отплата и да имаат корист од пониските каматни стапки без да мораат да рефинансираат со избирање заем со прилагодлива стапка.

Дополнително, заемите со прилагодлива стапка, исто така, обично имаат пониски каматни стапки за време на периодот на обврзување од другите заеми со фиксен рок и релативно пониски однапред месечни плаќања.

Значи, во сегашната ситуација, заемот со променлива стапка би бил добар избор.