Како CES кредитите користат DSCR за финансирање на инвестициски имоти

За инвеститорите во недвижнини, вториот затворен кредит (CES) нуди уникатен начин за финансирање на имоти кои не се во сопственост на сопственикот, без да се потпираат на личен приход. Со користење на коефициентот на покриеност на долгот (ДСКР) за да се квалификуваат, овие кредити базирани на приход од имот се фокусираат на паричниот тек од изнајмување, што ги прави идеални за скалирање на портфолијата. Ајде да истражиме како CES кредитите функционираат за кредитирање базирани на паричен тек и зошто тие се пресвртница.

Кредитот CES е втора хипотека со фиксен рок која не дозволува дополнителни подигнувања, а често се користи заедно со примарен кредит за кредити кои не се во сопственост на сопственик. За разлика од традиционалните втори хипотеки, кои може да бараат доказ за личен приход, вториот заем со затворен крај за инвестициски недвижности го користи DSCR за да ја процени подобноста. Коефициентот на покриеност на долгот го мери годишниот приход од закуп на имотот во однос на неговите долгови обврски, вклучувајќи ги и првата и втората рата на хипотеката (главница, камата, даноци, осигурување и такси за HOA). DSCR од 1,0 или повисок покажува дека приходот на имотот ги покрива неговите долгови, при што заемодавателите обично претпочитаат 1,25 за кредитирање базирано на паричен тек.

Овој пристап без проверка на личен приход е голема привлечност. На инвеститорите не им се потребни W-2 или даночни пријави; наместо тоа, заемодавателите го проценуваат потенцијалот за изнајмување на имотот, што ги прави CES кредитите достапни за оние со сложени финансии. Тие се исто така достапни за странски државјани, што им овозможува на меѓународните инвеститори да се вклучат во недвижнини во САД без локални евиденции за приходи. На пример, странски државјанин би можел да обезбеди CES кредит за имот под кирија што генерира 4.000 долари месечно со DSCR од 1,3, заобиколувајќи ги пречките за личен приход.

Структурите со „piggyback ok“ ја зголемуваат флексибилноста. Втор заем со затворен крај може да покрие аконтација или реновирање, во комбинација со прва хипотека за да се намалат трошоците однапред. Замислете инвеститор кој се стреми кон изнајмен имот од 500.000 долари: првата хипотека покрива 75% (375.000 долари), а заемот CES ги финансира преостанатите 20% (100.000 долари), оставајќи само 5% готовина како аванс. Ова пРезервирајликвидност за понатамошни инвестиции.

Сепак, CES кредитите базирани на DSCR доаѓаат со ограничувања. Каматните стапки на вторите хипотеки често се повисоки, а комбинираните коефициенти на кредитот кон вредноста (CLTV) може да достигнат 75-85%. Слободните места или промените на пазарот, исто така, можат да влијаат на кредитите базирани на приход од имот, па затоа инвеститорите мора да обезбедат силна побарувачка за изнајмување. И покрај овие фактори, кредитите без сопственици, како што се CES кредитите, нудат неспоредливи можности за раст на портфолиото, особено без потврда за личен приход и достапните опции за странски државјани кои ја зголемуваат пристапноста.